武汉公积金个人住房贷款指南

一、贷款对象和条件

(一)贷款对象

具有武汉市城镇户口或有效居留证件(蓝印户口或暂住证),正常足额缴存住房公积金(新参加工作和提取住房公积金后连续缴交一年以上)的在职职工,为购、建自住住房,均可以申请住房公积金贷款。

(二)贷款条件

1、具有完全民事行为能力;

2、所购、建房屋,属国有土地上具有完全产权的房屋;

3、以所购、建房屋作抵押;

4、售房单位同意提供阶段性担保;

5、具有稳定的经济收入,有能够按时偿还贷款本息能力;

6、无不良信用记录、个人信用良好;

7、同意办理抵押房屋财产保险。

二、贷款期限与利率

(一)贷款期限

购买一级市场住房和自建住房贷款期限最长为30年,购买二手房贷款期限最长为20年,贷款期限均不得长于借款人距法定退休年龄的剩余年限(男性职工为65岁、女性职工为60岁);

(二)贷款利率

公积金个人住房贷款利率,由武汉住房公积金管理委员会根据中国人民银行制定的贷款利率进行公布。贷款期限内如遇国家调整利率,则新发放的公积金贷款利率亦作相应调整;已发放的贷款,当年内不作调整,调整时间为下年度的元月1日;贷款期限在一年以内的(含一年),贷款利率不作调整。

三、贷款额度

(一)公积金个人住房贷款最高额度由武汉住房公积金管理委员会确定。现行公积金贷款最高额度为:购买一级市场住房和自建住房为30万元,一级市场单套住房建筑面积在90平方米(含,由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成)以内的,其公积金贷款最高比例为房屋总价的80%(单方职工为50%);对购房面积在90平方米(不含)以上的,公积金贷款比例为房屋总价的70%(单方职工为50%);购买二手房为25万元,二手房贷款的最高比例为房屋总价的70%(单方职工为50%)。

(二)在不超过最高贷款限额及比例的同时,每一借款人的具体贷款额度,按照借款人夫妻双方还款能力系数和公积金贷款最高额度计算确定,其计算公式为:

借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×贷款期限

上述计算公式中,如借款人未婚或配偶未正常缴交住房公积金,其月工资收入只限借款人单方

补充:

武汉住房公积金管理委员会昨发出通知,从2009年01月15日起,武汉地区个人住房公积金商品房、经济房、二手房的贷款额度均提高,首次申请公积金贷款购房,首付比例调整为20%。

通知明确规定,居民购买商品房、经济适用房、集资(合作)建房的公积金贷款最高限额由此前的39万元提高到50万元,贷款比例不超过房屋总价的70%。二手房公积金贷款最高限额由32万元提高到40万元,贷款最高比例也为70%。

据介绍,武汉住房公积金其他已有明确规定的贷款政策和条件不变,继续按原规定执行

一级市场住房贷款

一级市场住房是指新建的商品房、经济适用住房(含集资合作建房,下同)的统称。对一级市场住房发放公积金贷款,相关住宅开发项目须经武汉市房改委资金管理中心审核备案后方能办理。

1、商品房、经济适用房

多层住宅的建设进度要求主体封顶,高层住宅的建设进度达到2/3,并提供下列资料:

(1)国有土地使用证;

(2)建设用地规划许可证;

(3)建设工程规划许可证;

(4)红线定位册(图);

(5)建设工程施工许可证;

(6)商品房和经济适用房销(预)售许可证;

(7)开发商出具的阶段性担保。

如开发商能提供该房屋《商品房权属证明》的,则不需提供上述资料。

2、集资(合作)建房

购房对象必须是集资单位职工,房屋建设进度要求主体封顶,并提供下列资料:

(1)主管部门对集资(合作)建房的批文;

(2)集资(合作)建房方案;

(3)国有土地使用证;

(4)建设用地规划许可证;

(5)建设工程规则许可证;

(6)红线定位册(图);

(7)建筑工程施工许可证。

3、建造自住住房

具有完全产权的自住住房因房屋年代久远,经房屋管理部门鉴定为危房需要进行重建或大修的房屋,其建设进度必须主体封顶,同时提供下列资料:

(1)原房屋的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》;

(2)房屋管理部门出具的房屋鉴定报告书;

(3)区级以上规划部门批准的规划施工许可证;

(4)与承建方签订的施工合同(协议)及预算方案;   

(5)所建房屋评估报告书。

一级市场住房贷款办理程序

贷款咨询→提交申请→办理手续→贷款发放→按月还款→贷款结清→注销抵押

1、贷款咨询。

借款申请人可向公积金缴存银行网点或所购房屋公积金贷款按揭银行进行贷款咨询,领取《武汉市公积金个人住房贷款申请表》。

2、提交申请。

借款申请人应向贷款银行提交以下申请材料:

(1) 《武汉市公积金个人住房贷款申请表》、《经济收入证明》、《公积金缴存证明》或《武汉住房公积金对账簿》;

(2)借款人夫妻双方身份证、户口薄、婚姻状况证明的原件及复印件(如未婚提供未婚证明);

(3)购房合同的原件、首付款收据的原件及复印件;

(4)贷款银行要求提交的其它证明材料。

借款人自建住房的,除提供上述(1)、(2)、(4)项申请材料外,还应提供:①《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》;②区级以上规划部门批准的建房规划施工许可证;③房屋评估报告书;④与承建方签订的合同(协议)及预算方案。

3、办理手续。

(1)借款申请经市资金中心批准后,借款人与贷款银行签订借款合同及抵押合同等相关贷款文件;

(2)由贷款银行或借款人到房地产抵押登记部门办理房屋抵押登记;

(3)办理抵押房屋财产保险。

4、贷款发放。

在上述手续办妥后,由市资金中心委托贷款银行将贷款资金发放给借款人,并以转账方式将贷款资金直接划入售房单位账户;借款人用于自建住房的,可以用现金方式支取。

5、按月还款。

自贷款资金发放的次月起,借款人应按《借款合同》约定,每月按时偿还贷款银行本息,直至全部贷款结清。

6、贷款结清。

借款人结清最后一次贷款时,本人应亲自前往贷款银行并在柜面办理还贷结清手续。

7、注销抵押。

借款人偿还完全部贷款本息后,凭贷款银行出具的结清证明和撤销房屋抵押证明、购房合同原件或房产证原件及个人身份证,到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

个人住房组合贷款

个人住房组合贷款是指用住房公积金与银行信贷资金,向同一借款人共同发放的贷款。两种贷款分别按照住房公积金贷款利率和住房商业性贷款利率计息,其贷款年限一致。借款人因申请住房公积金贷款不能满足其购房所需资金时,可选择住房组合贷款,并直接向贷款银行提出组合贷款申请。

个人住房组合贷款的购房类型主要是一级市场住房。

个人住房组合贷款中公积金贷款部分的贷款条件、额度、年限、利率以及办理程序,与现行公积金贷款的规定一致;商业性贷款部分按各商业银行的贷款规定执行。

二手房公积金贷款

二手房是指在住房二级交易市场上购买的自住房,二手房公积金贷款经市资金中心预审登记后才能办理。

借款人购买的二手房,必须是具有《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的成套住宅。

二手房公积金贷款办理程序

购买二手房申请办理公积金个人住房贷款,有两种方式:

1、借款人直接向市资金中心申请办理贷款。

其办理流程:到“中心”咨询、登记 → 提交申请资料 →“中心”受理、审批 → 买卖双方交易过户 → 与银行签订合同 → 办理抵押登记 → 贷款资金发放 → 借款人按月还款 →结清贷款→注销抵押。

第一步 “中心”咨询,领取申请表:由房屋买卖双方及配偶(未婚或离异应出具证明),持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》两证原件,以及户口薄、身份证和结婚证原件,到市资金中心进行预登记,领取公积金贷款申请表。

第二步 借款人向市资金中心提交以下贷款资料:

(1)公积金贷款申请表;

(2)公积金缴存证明(或住房公积金对账簿)及经济收入证明;

(3)所购房屋的评估报告书;

(4)买卖双方签定的《存量房购房合同》;

(5)原卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》(原件及复印件);

(6)夫妻双方身份证、户口薄、婚姻证明(原件及复印件,单身职工应提供单身证明。)

第三步 “中心” 受理审批:市资金中心受理借款申请人资料,审批确定贷款额度及年限。

第四步 交易过户: 房屋买卖双方到房产局及土地局办理“两证”交易过户手续。

第五步 签订合同:借款人持已办理交易过户的“两证”及契税完税发票(原件及复印件)到市资金中心,由市资金中心出具贷款承诺书到指定银行(湖北省建行营业部,地址:武汉市建设大道709号建银大厦;工行天安支行,地址:单洞路18号)签订《借款合同》、《抵押合同》等贷款文件,卖方在贷款银行开立存款专户。

第六步 办理抵押:借款人到房产局办理抵押房屋登记并领取《房屋他项权证》。

第七步 发放贷款:贷款手续全部办妥后,由市资金中心将贷款资金通过银行直接划转到卖房方已开立的存款专户内。

第八步 按月还款:借款人按借款合同约定按月偿还贷款本息,直至贷款全部还清。

第九步 结清贷款:借款人结清最后一次贷款时,本人应亲自前往贷款银行并在柜面办理还贷结清手续。

第十步 注销抵押:借款人偿还完全部贷款本息后,凭贷款银行出具的结清证明和撤销房屋抵押证明、购房合同原件或房产证原件及个人身份证,到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

2、借款人委托中介公司代办手续。

武汉市住房担保有限公司和武汉百居易房地产经营咨询有限公司,可以为借款人代办二手房公积金贷款的中介公司。担保公司和百居易公司承担相应的连带保证责任,其贷款可在房屋抵押登记手续办妥前,先发放公积金贷款,为借款人提供较为快捷的贷款服务。

第一步 客户直接向担保公司或百居易公司咨询,领取贷款申请表。

第二步 借款人将全套贷款资料提交担保公司或百居易公司,由担保公司 或百居易公司送市资金中心办理审批。

第三步 市资金中心对贷款资格、额度及年限审批后,发放贷款承诺书。

第四步 担保公司或百居易公司为房屋买卖双方代办房产证和土地证过户手续,贷款银行与借款人签订借款、抵押合同,并与担保公司或百居易公司签订提供担保的三方协议。

第五步 房屋产权证单证过户后,市资金中心即可发放贷款资金,将贷款资金通过银行以转账方式直接划转到卖房方开立的存款专户内,借款人按借款合同约定从次月开始按月偿还贷款本息。

第六步 担保公司或百居易公司为借款人办理房屋抵押登记手续,将房屋他项权证移交贷款银行收妥归档。

商业贷款转公积金贷款

1、转贷对象、范围

(1)凡具有武汉市城镇户口(包括蓝印户口或暂住证)、正常缴存住房公积金、具有完全民事行为能力的职工,个人信用良好、有较稳定的工作和收入、已办理了住房商业贷款且按时偿还贷款本息的借款人,可以申请办理商业贷款转公积金贷款。

(2)已办理住房组合贷款和购房时已提取住房公积金的职工,不再办理转公积金贷款。

(3)原商业贷款必须是在市房改资金中心委托的公积金贷款银行网点办理,非公积金贷款受托银行向个人发放的住房商业贷款不能办理转公积金贷款。

2、转贷条件 

(1)转公积金贷款的借款人和原商业贷款的借款人必须是同一人;

(2)原商业贷款正常还款1年以上,并有贷款银行提供的无逾期还款记录;

(3)因购建房提取住房公积金的,必须自提取之日起继续正常缴存住房公积金1年以上;

(4)办理转公积金贷款必须征得原商业贷款银行的同意;

(5)办理转公积金贷款的房屋,必须是在市房改资金中心进行登记备案的住宅开发项目,尚未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的,由开发商提供阶段性担保书或《商品房权属证明》;

(6)同意由市资金中心认可的担保公司提供担保。

3、转贷额度、期限、利率

转贷额度:

(1)转公积金贷款的金额不能高于原商贷余额(取千元以上整数),且不能超过公积金贷款的最高限额,一级市场单套住房建筑面积在90平方米(含,由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成)以内的,转公积金贷款最高比例不能超过该房屋原购房合同总价的80%(单方职工不超过50%);对购房建筑面积在90平方米(不含)以上的,其转公积金贷款最高比例不能超过该房屋原购房合同总价的70%(单方职工不超过50%)。

(2)转公积金贷款借款人的具体贷款额度按以下公式计算:

转贷借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×贷款年限。

(3)转公积金贷款审批额度与原商业贷款余额的差额部分,由转贷款借款人用自有资金结清。

转贷期限:

转公积金贷款的期限,不得超过原商业贷款的剩余年限,同时不得超过转贷借款人距法定退休年龄的剩余年限。

转贷利率:

按人民银行规定的个人住房贷款同等期限的同档次利率标准执行。

4、转公积金贷款办理程序

(1) 咨询申请。转贷申请人到原商贷银行咨询并领取《转公积金贷款申请表》,填好后附上以下相关资料交给原商贷银行办理:

①《转公积金贷款申请表》、夫妻双方的《住房公积金缴交证明》或《武汉住房公积金对账簿》、《经济收入证明》;

②夫妻双方身份证、户口薄、结婚状况证明原件及复印件(如未婚应提供未婚证明);

③原商贷银行提供的商业贷款正常还款记录和剩余贷款金额证明(由银行提供);

④办理原商贷的《商品房买卖合同》、与原商贷银行签订的《借款合同》及《抵押合同》原件。

(2) 资料送审。贷款银行对转贷借款人全部资料进行审查核实后报市资金中心审批。

(3) 签订合同。市资金中心批准后,贷款银行与转贷借款人签订公积金借款合同、抵押合同,同时转贷借款人与担保公司签订担保合同。

(4) 资金预存。转贷借款人在公积金贷款发放前,将公积金贷款与原商业贷款余额的差额部分,用自有资金存入原商贷银行的存款专户内用于结清贷款。

(5) 变更保险。转贷借款人持原商贷保险单到保险公司办理变更房屋保险手续,保险受益人由原贷款银行变更为市资金中心

(6)资金划拨。市资金中心划拨贷款资金,由转贷银行发放公积金贷款的同时结清原商业贷款,并通知转贷借款人。

(7)按月还款。转贷借款人从结清原商业贷款的次月开始每月按时还款,直至贷款全部还清。

(8)结清贷款:借款人结清最后一次贷款时,本人应亲自前往贷款银行并在柜面办理还贷结清手续。

(9)注销抵押:借款人偿还完全部贷款本息后,凭贷款银行出具的结清证明和撤销房屋抵押证明、购房合同原件或房产证原件及个人身份证,到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续

五、担保

目前,公积金贷款的担保方式仅限于房屋抵押和有价证券质押,可以办理贷款抵押的财产和有价证券主要是:

1、借款人所购的具有合法、完全产权的房屋;

2、第三人提供的具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》的中心城区房屋,并经市资金中心认可,房屋产权共有人出具同意抵押书面证明并经公证机关进行公证;

3、国库券及银行定期存单;

4、贷款银行认可的依法可以用于抵押的其他财产。

六、抵押物保险

根椐中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》及武汉市人民政府下发的《武汉市职工个人住房公积金贷款管理办法》的规定,以房屋抵押方式办理贷款的借款人,必须办理公积金贷款房屋财产保险,保险期限不得低于房屋抵押登记期限,保险金额不得低于贷款金额,投保人享有保险金请求权。房屋抵押有效期内,借款人不得以任何理由或方式中断或撤销保险,否则,市资金中心或贷款银行有权代为投保,其保险费用由借款人承担。

应缴纳房屋财产保险费=房屋总价×0.5‰×贷款年限

七、偿还贷款

(一)按月还款

根椐贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定,借款人应在贷款发放的次月按月还款:

1、现金还款。在每月应还款日前借款人到贷款银行用现金偿还贷款本息。

2、委托贷款银行扣款偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》,并办理个人还款储蓄卡。借款人在每月应还款日以前在就近银行储蓄所存入足额的还款金额,由银行直接从借款人储蓄账户中扣划应还贷款本息。

(二)提前还款

借款人在正常还款6个月后,可以提前一次性偿还全部贷款本息,也可以提前偿还部分贷款本金。提前偿还全部贷款本息,贷款银行将按照贷款实际占用的天数计算贷款利息;提前偿还部分贷款本金,贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款额或贷款期限。

(三)还款方式

1、贷款期限在1年以内的(含1年)的,实行到期一次还本付息,利随本清;

2、贷款期限在1年以上的,按月归还贷款本息,其还款贷方式有两种:

(1)等额本息还款法:每月按相等金额偿还贷款本息,直至贷款结算还清;

(2)等额本金还款法:每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减直至贷款结算还清。

(四) 贷款逾期

借款人未按《借款合同》的约定按月偿还贷款,贷款银行可根椐中国人民银行逾期罚息利率规定执行。逾期天数从还款日次日计算至实际还款日,当发生下列任何一种情况时,贷款银行将会同市资金中心处置抵押房屋(或质物):

1、借款人在贷款期内连续3个月未按时偿还贷款本息;

2、借款人在贷款期内累计6个月未按时偿还贷款本息。

八、提取公积金还贷

已办理住房公积金贷款,在正常还款12个月以上(无逾期贷款),贷款后又连续正常缴存住房公积金的借款人及其配偶,均可以使用公积金归还个人住房贷款(包括组合贷款)。借款人及配偶每年可以办理一次提取公积金还贷。

一、提取原则

1、借款人提取住房公积金归还个人住房贷款按年办理;

2、提取的住房公积金直接用于归还贷款本息,不转入储蓄卡、信用卡;

二、提取金额

借款人及其配偶提取住房公积金存款时,其金额不超过住房公积金贷款余额,并保留公积金存款账户有一元以上余额。

三、还贷方式

目前推出的提取公积金还贷方式有“三类六种”,因各公积金贷款银行微机系统的差异,借款人可根据贷款银行的实际情况在一次还款期内选择一种还款方式办理:

1、 提前一次性归还全部贷款本息方式。

(1)现金提取方式。借款人先用自有资金结清剩余的全部贷款本息,在结清贷款之日起一年内,可凭银行出具的“贷款结清证明”到公积金缴存银行提取本人和配偶的公积金,提取金额不超过“贷款结清证明”上的还贷本息金额。

(2)转账提取方式。借款人及其配偶用其公积金账户内的余额委托缴存银行办理公积金转账,提前一次性结清贷款本息,如公积金存款不足以偿还全部贷款本息,其差额部分用现金补足。

2、提前部分还本方式。

(1)贷款期限不变,月还款额减少。借款人归还部分贷款本金后,贷款利率、贷款期限不变,并按剩余贷款本金重新计算借款人的月应还款金额。

(2)月还款额不变,贷款期限缩短。借款人归还部分贷款本金后,贷款利率不变、贷款期限缩短。

3、预还若干月还款方式。

(1)“预还若干月贷款本金”方式。预还期间,只预还若干月本金,暂停还款。在预还到期后的首期,借款人需一次性结清预还后的剩余贷款本金在预还期间产生的利息。

(2)“预还若干月贷款本息”方式。预还期间,预还若干月的本金和利息,按正常月还款计算利息。

选择预还若干月还款方式,在预还期间,不能申请办理提前一次性结清全部贷款本息和提前部分还本。

九、贷款结清、注销抵押

借款人在结清最后一次贷款时,本人应亲自前往贷款银行并在柜面办理还贷结清手续,借款人偿还完全部贷款本息后,贷款银行应出具结清证明和撤销房屋抵押证明,借款人持贷款银行出具的结清证明和撤销房屋抵押证明、购房合同或房产证及身份证,到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。