我国现行住房公积金存在的问题和对策

一、住房公积金的概念和特点

1.1、住房公积金的概念

住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金,是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度,具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金,实行专户存储,归职工个人所有。

住房公积金贷款的全称是个人住房担保委托贷款。它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款,一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余,因而目前无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。

住房公积金贷款与商业贷款的差异

住房公积金管理机构制定的《个人住房担保委托贷款办法》和中国人民银行等金融机构颁布实施的《个人住房贷款管理办法》,虽然都是为人们在购房中缺少资金而发放的贷款,但两者又有所不同,具体区别在于:

1.1.1、贷款对象有所不同。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的缴存人和汇缴单位的离退休职工,其贷款的对象必须具备下列条件:

●持续缴存6个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且目前还在继续缴存。

●具有稳定的职业和收入,有偿还贷款本息的能力。

●具有购买住房的合同或有关证明文件。

●提供住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式。

●符合住房资金管理中心规定的其他条件。

而一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人,即不限于住房公积金的缴存人和离退休职工,也就是说其对象的范围大于前者。

1.1.2、贷款额度有所不同。一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过购房款的80%。

1.1.3、贷款手续不同。公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请,接受住房资金管理中心的初审,初审合格后由住房资金管理中心出具证明,方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签订购房合同后,直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料即可办理。

1.1.4、贷款利率不同。公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。

1.1.5、公积金贷款比商业贷款多了评估费。商业贷款不需要评估,但用公积金贷款购买商品房,目前必须进行评估,缴纳评估费。商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查,律师收取4‰的律师费,公积金贷款则不需个人缴纳律师费。

我国推行住房公积金制度,至今已有了15年的发展历史。实行住房公积金制度以来,国务院及相关部门根据公积金事业的发展多次制定下发住房公积金管理工作方面的条例、规定等,为我国住房公积金制度的规范、有序、快速发展提供了制度保障。1999年4月3日,国务院发布施行《住房公积金管理条例》。《条例》规定了公积金的性质、缴纳比例、管理机构、使用主体、使用范围、存贷利率等,为住房公积金制度的实施提供了法律依据。

为加强住房公积金的管理,强化行政监督,规范监督行为,保证住房公积金规范管理和安全运作,国务院先后对公积金管理工作中的若干具体问题提出了指导意见。这些意见确定了公积金住房保障与其他社会保障功能之间的转化关系,对有关住房公积金重大政策制订、作出相关民主程序要求的规定,在强化和巩固公积金制度现有框架和强化职工维权管理方面也提出了新措施。

另外,各省市、自治区根据《条例》规定和各地实际情况,制定了实施细则及相关行之有效的地方性政策,大大促进公积金管理工作的健康、快速发展。

总之,经过15年的发展,我国住房公积金归集额有了大幅度增长,个人贷款额逐年稳步增加,贷款资产质量不断提高, 取得了快速发展。

1.2、住房公积金的特点

1.2.1、普遍性。

国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)要求“所有行政和企事业单位及其职工均应按照‘个人存储、单位资助、统一管理、专项使用’的原则交纳住房公积金,建立住房公积金制度”。新《住房公积金管理条例》第二条规定:所有国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工,都必须交纳住房公积金。从这些政策、条例的规定中我们可以看出,住房公积金具有普遍性,它覆盖了城镇所有在职职工,无论其工作单位的性质如何,无论其家庭收入的高低,无论其是否已有住房,都必须按照国家的有关规定交纳住房公积金。因为在市场经济体制下,在国家停止对职工进行住房实物分配并实行住房分配货币化以后,职工住房建设资金主要依靠职工自身的积累和单位的补贴,这就要求所有职工按规定的比例每月交纳一定数量的住房公积金,积少成多,使缺乏资金的职工依靠住房公积金尽早、尽快地改善自己的住房条件。

住房公积金的普遍性住房保障作用,是通过法定强制征缴、普遍的个人账户积累制、对全体职工的广泛覆盖以及互助性住房融资的方式来实现;

1.2.2、强制性

强制性(政策性),单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立的,住房公积金管理中心有权责令限期办理,逾期不办理的,可以按《条例》的有关条款进行处罚,并可申请人民法院强制执行;

按照新《住房公积金管理条例》规定,职工住房公积金是每个单位和职工都必须交纳的住房建设基金,而无论其本人及其单位是否愿意,因而具有强制性。这种强制性主要体现在以下三方面:

1.2.2.1、交纳住房公积金的对象具有强制性。

对此,《条例》第二条、第十五条、第十七条等都有明确的规定,所有城镇机关和企事业单位及其职工都必须交纳住房公积金,而且不得逾期缴存或少缴;只要单位录用新职工,就必须为职工办理住房公积金缴存登记,并按期足额缴存住房公积金;

1.2.2.2、住房公积金存、贷利率主管部门和制定程序具有强制性。

对此,《条例》第六条规定“住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出,经征求国务院建设行政主管部门的意见后,报国务院批准”,因此具有较强的行政色彩。任何其他部门、单位和个人无权制定和实施住房公积金的存、贷款利率。

1.2.2.3、从违规的法律责任看,具有强制性。

对此,《条例》第三十七条、第三十八条有明确的规定。对于单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位办理住房公积金账户设立的,住房公积金中心有权责令限期办理;逾期不办理的,可以处1万元以上5万元以下的罚款。单位逾期不缴或少缴住房公积金的,由住房公积金管理中心责令限期缴存;逾期不缴存的,可以申请人民法院强制执行。

1.2.3、专用性。

住房公积金是专门用于职工个人住房建设的基金,“取之于民,用之于民”,必须“专款专用”。对于住房公积金的使用,新《条例》第五条明确规定:“职工住房公积金应当用于职工购买、建造、翻修、大修自住住房,任何单位和个人不得挪作他用。”职工住房公积金只能围绕解决职工住房问题,用于三个方面:

(1)向职工提供住房公积金贷款,为职工购买、建造、翻修、大修自住住房,提供资金来源;可以按规定偿还住房贷款本息和部分房租;

2)住房公积金作为政策性资金,其增值收益可以作为建设城市廉租住房提供补充资金,解决城市住房建设问题,充分发挥住房公积金的社会保障作用;

(3)住房公积金经住房委员会批准,可以将其中的一部分用于购买国债,为住房公积金保值增值。除此之外,住房公积金不能挪作他用。

1.2.4、福利性。

由住房公积金的互助性所决定,住房公积金具有明显的职工福利性特点。这种福利性主要体现在两个方面:

(1)住房公积金由职工个人缴纳和单位为职工缴纳两部分组成,这两部分都归职工个人所有,而职工所在单位为职工缴纳的部分实际上是为职工提供了福利补贴;

(2)职工住房公积金贷款利率低于银行同期贷款利率,这样在很大程度上减轻了职工的经济负担,具有明显的福利性。

1.2.5、返还性。

住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金,属于职工个人所有,新《条例》第二十四条规定具备下列几种情形之一,可以返还住房公积金:职工离休、退休或完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的,或户口迁出所在的县、市以及出国定居的可以支取职工个人住房公积金账户内的资金余额;职工死亡或者被宣告死亡的,职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。因此,在一定的条件下,职工缴存的住房公积金将返还给职工个人,因而具有返还性。

二、我国住房公积金的现状以及存在的问题

2.1、我国住房公积金的现状

2.1.1、房价居高不下,居民购买力下降,近半住房公积金在银行里面闲置。贷款购商品房的人都知道,低利率是住房公积金贷款最大的优点,在当前许多地方让老百姓咋舌的房价面前,理应不愁贷不出去,也不愁没人来贷。但就全国而言,公积金的运用率也只有58%左右,大部分省市普遍面临运用率不足的压力。也就是说,全国将近一半住房公积金在银行里面“睡觉”。

2.1.2、住房公积金管理不完善,使用条件限制太多。目前,大部分有改善住房需求的城镇职工因为没有建立住房公积金账户,而无法获得住房公积金贷款,而有些已经建立公积金账户的行政事业单位职工,却因住房条件相对较好而缺乏贷款购房的内在需求。以北京市为例,2005年成交的商品房有60%都是外地人购买,而在本地居民购买的40%的商品房中,缴存了住房公积金的职工所占比例很小。另外,手续繁琐、审批时间长,也是影响职工使用公积金贷款积极性的重要原因。一些地方房产管理部门在办理房产抵押、评估等业务时设置障碍较多,公积金管理中心个人住房贷款基本采取缴存人联保方式放贷,贷款余额及规模受到较大限制。事实上,和“三险”一样,住房公积金也是一种强制性社会福利,但未能享受到这项福利的人并不在少数。3.住房公积金大量闲置的同时,产生负面效应。挪用住房公积金或以住房公积金为抵押从而骗取公款的案件屡屡出现,建设部住房公积金监督管理司有关人士透露,全国住房公积金归集情况统计检查发现,各种违规项目和贷款高达70多亿元,涉案数字之大,往往令人瞠目结舌。

2.2、我国住房公积金存在的问题

由于我国住房公积金制度建立的历史并不长,尚处于探索阶段,还未最终定型,难免会出现制度设计本身的缺陷,再加上受历史和现实因素的影响,在住房公积金制度运行中出现了一些问题和失误,这些问题和失误主要表现在以下几个方面:

2.2.1、住房公积金的保障性不足。

2.2.1.1、住房公积金覆盖率低。住房公积金制度是一种社会保障制度,具有普遍保障的特点。按照我国《住房公积金管理条例》,住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。可见,按住房公积金制度设计,我国实行住房公积金制度的范围和对象十分广泛,除临时工、离退休职工和外资企业中的外籍员工外,应覆盖到所有单位的所有职工,包括进城务工的农民工。然而,实际情况却与其大相径庭,据有关权威部门统计,2004年,我国实际缴存住房公积金职工人数为6138。5万人,覆盖率仅为职工总数的58。4%,我国尚有近42%的职工其单位未为其建立住房公积金,尤其是在一些民营企业、城镇私营企业、外资企业,大量存在着住房公积金应建未建、应缴未缴的现象,因而没有很好地体现出住房公积金普遍性的特点,保障对象和保障范围狭窄。

2.2.1.2、住房公积金的缴存和管理仍然是以“单位所有制”为框架建立的,并没有摆脱计划经济体制下“单位福利”的性质。现在的住房公积金的缴存仍然带有很强的“单位所有制”特色,住房公积金缴存水平的高低和能否按时缴存在很大程度上取决于单位经济效益的好坏。单位效益好,住房公积金就能得到及时、足额缴存,并且缴存数额较高;单位效益差或亏损企业,住房公积金就不能及时缴存,甚至是拖延、欠缴或少缴,而一些濒临倒闭或破产企业,甚至根本无力解决。另外,对一些工作在效益较差单位的低收入者来说,单位和自己所缴存的住房公积金相对于职工购房款,可以说是杯水车薪,解决不了多大问题,使低收入者有“雾里看花”、“水中望月”的感觉。从某种意义上来说,住房公积金制度更多体现的是一种象征意义和身份符号。

2.2.1.3、住房公积金制度没有完全体现出社会保障制度在维护社会公平方面的作用,有可能存在“杀富济贫”的现象。住房公积金制度是为维护广大工薪阶层尤其是弱势群体利益,解决中低收入人群住房问题所设计的一项重要的保障制度,然而现实生活中,由于制度设计的某些方面不完善,一些低收入群体却没有能力享受住房公积金制度所能带来的各项优惠政策,相反,一些中高收入阶层却“充分”享用了住房公积金制度所能带来的种种优势和便利。比如,从各地住房公积金贷款情况来看,那些低收入者利用住房公积金贷款购建住房的情况并不多,相反倒是有不少的中高收入家庭利用住房公积金贷款购建住房,有的甚至是不止一套住房。一方面,低收入者每月要从微薄的工资收入中拿出一部分,用来缴存住房公积金,剩余的钱仅仅用来维持生活,而根本无力用其改善住房条件;另一方面,却还要将自己名下存储的住房公积金贡献出来,这其中还要损失部分息差,给中高收入者贷款之用,从而让中高收入者享受到了住房公积金的优惠政策,在住房公积金贷款上出现了“马太效应”。从这个角度看,住房公积金贷款似有“杀贫济富”之嫌。

2.2.2、住房公积金的体制不顺,责任不清,管理不完全到位。

2.2.2.1、并没有从根本上解决由谁来承担住房公积金经营风险问题。这种筹资无成本、负债无管理体制不顺。我国《住房公积金管理条例》规定住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房公积金管理中心运行、银行专户转储、财政监督的原则。由于住房公积金管理中心仍然是行政单位,没有自有资本,因而不具备承担风险的能力,更不是独立的金融机构。但《条例》却又明确规定住房公积金管理中心要发放住房公积金贷款并承担由此引起的风险。因此,我国住房公积金管理中心的这种行政机构框架风险的运行机制可能引发的潜在信用危机和社会危机是十分巨大的。

2.2.2.2、住房公积金运作管营不分。现行的住房公积金管理体制脱胎于旧的分配体制、人事管理制度和传统观念,行政色彩浓厚。机构职能取向以管为主,偏重于通过行政政策的执行建立互助型储金,并积累资金,而轻于营运。

2.2.2.3、住房公积金的管理不完全到位。住房公积金是为职工存下的“买房钱”,是辛苦一辈子的积蓄,为职工管理好资金,是住房公积金管理中最重要、最基本的目标。然而,在住房公积金的日常使用和管理中,却存在着许多漏洞和问题,如个别地方出现违规挪用资金,用于高风险的投资血本无归;部分企业挪用住房公积金用于企业生产经营和发放只够工资;有的地方住房公积金在使用中投放到职工个人住房消费和建设的比例偏少;住房公积金的使用存在着重建房轻贷款购房的等等情况。在住房公积金贷款管理上存在着贷款审批手续复杂、办理时间长、贷款费用高、服务不规范以及难以办理与商业贷款衔接的组合贷款等问题。另外,在住房公积金的管理和使 用上还存在着缺乏管理监督体制、缺乏法律法规规范等。

2.2.2.4、住房公积金制度的功能单一。由于我国是单一住房公积金,受经济发展水平限制,交缴率低,随着我国住房制度改革的进一步深化,购房者把住房公积金用于购房提取后,住房公积金存款余额会减少。剩余用作个人购房贷款的住房公积金部分也会相对减少,甚至有可能归集量赶不上使用量,最终会影响到住房公积金制度的正常运转。

2.2.3、现行住房公积金运转模式存在着不合理和低效率。

2.2.3.1、住房公积金的使用率不高,大量资金沉淀下来。住房公积金具有信贷资金的特点,必须周而复始地运动,不断地发挥其资金职能,重复地进行预付、周转和增值。然而,现在的情况是在我国大部分地区住房公积金的使用率并不高,住房公积金闲置浪费的现象非常普遍。来自建设部的数据显示,截至2004年底,全国住房公积金缴存余额为4893。5亿元,除去个人住房贷款和购买国债外,全国仍有沉淀资金2086。3亿元,占缴存余额的比例为42。6%。当然,受各地金融发展水平的影响,我国各地区住房公积金利用情况不同,相对来说,东部地区住房公积金利用程度高,如上海住房公积金的归集量赶不上使用量;中西部地区住房公积金利用程度低,如西藏、海南、河北、河南等地的沉淀资金率均在70%以上。

2.2.3.2、住房公积金的运用手段差,增值渠道少。按照1999年我国出台的〈住房公积金财务管理办法〉规定,我国住房公积金取得收益有四个渠道,一是委托存款利息收入;二是委托贷款利息收入;三是国债利息收入;四是其他业务收入。但管理办法又规定,住房公积金的增值收益只能用于建立住房公积金贷款的风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。而按我国目前的银行利率和住房公积金的存贷利率,住房公积金管理中心存贷利差收入最多可以应付其管理费用。目前,全国约有一半左右的住房公积金管理中心处于坐吃利差的状况;而购买国债,也仅仅是作为住房公积金的一种保值手段,长此以往,将无法建立住房公积金贷款的风险准备金和城市“廉”租住房的补充资金。因而,现行的住房公积金运转模式不具备应付风险的功能和补充住房资金的功能。

2.2.3.3、现行住房公积金运转模式体现不了住房公积金所有权人的权益。按《住房公积金管理条例》规定,职工和职工所在单位缴存的住房公积金归职工个人所有。但同时又规定,住房公积金的增值收益只用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市“廉”租住房的补充资金。这样,住房公积金所有权人就失去了应当享有的资金增值收益权利,体现不出住房公积金所有权者的权益。

2.2.4、缴存比例不规范、缴存额差距大,分配不公

2.2.4.1、缴存基数差异大。由于《住房公积金管理条例》未规定缴存基数的上限,加之不同行业和单位之间的工资收入差距悬殊,造成缴存基数差距大。虽然2005年建设部要求缴存基数原则上不超过所在城市平均工资的2-3倍,但无强制性。经对某城市住房公积金的调查,每月缴存基数最高为8万元,最低为10元,相差8000倍,单位平均缴存基数最高与最低相差408倍。

2.2.4.2、是缴存比例差距大。《住房公积金管理条例》未规定缴存比例的上限,由于近几年不同行业、企业的收入差距拉大,各地执行的住房公积金占职工工资收入的比例由5%到20%不等,差距比较大。缴存基数高的单位,其缴存比例也普遍偏高,最高达30%,而缴存基数低的单位其缴存比例仅为5%,相差达6倍。

2.2.4.3、是成为"合理避税"的渠道。由于对住房公积金的缴存比例税务部门有严格的限制,比例超过上限,超过部分企业和个人分别要缴纳企业和个人所得税,但对缴存基数却没有严格的规定,加之住房公积金管理中心对各单位上报的缴存基数审核流于形式,造成很多单位通过虚假高报工资基数,将住房公积金作为工资薪金外发放奖金、津贴的渠道,从而达到逃避缴纳个人所得税的途径。

2.2.4.4、是使用上存在不公。虽然住房公积金作为政策性低息贷款,比商业银行发放的住房贷款利率低,然而由于住房公积金贷款的条件比较严格,部分中低收入者,却难以通过这个渠道获取融资购房,永远也享用不到自己长年缴存的住房公积金,只能到退休时全额领取。而相对的低存低贷,实际上是让低收入家庭承受了利息损失。

2.2.5、使用率不高,资金沉淀率高

根据建设部提供的数据,到2005年底,全国住房公积金累计已归集9759.5亿元,职工提取3499.9亿元,结存6259.5亿元,已向523.5万个家庭发放个人住房贷款4599亿元。究其原因:一是资金的安全性要求高,使用渠道单一;二是贷款手续繁琐、限制多,门槛高;三是支取条件严格,提取数受到限制;四是政策障碍,有些人无法享受;五是部分地区房价绝对水平较低,消费者还不习惯负债消费,一般都通过自筹资金一次性付款,造成这部分地区公积金只存不用,使用效率偏低;六是住房公积金管理中心市场竞争意识不强,市场推广力度较弱,开发企业更愿意选择与商业贷款合作,更为重要的是,由于个人住房贷款一直是银行的"优质品种",很多商业银行在发放开发贷款时,要求开发企业从本行发放个人贷款,在一定程度上挤占了公积金贷款市场份额;七是住房公积金政策性住房金融优势不明显,表现在与商业银行贷款利率差距较小,又受到贷款额度的限制,很多消费者需要办理组合贷款,额外多支出很多相关费用,这也在很大程度上影响了购房者选择公积金贷款。

上面是全国的情况,下面我们再来看一下我们安徽省截止到2009年的情况:

住房公积金缴存额:2009年全省缴存住房公积金188.84亿元,同比增长22.23%,增加34.35亿元。其中增长较快的市有:巢湖58.39%、淮北56.86%、亳州53.31%、阜阳45.44%、宿州35.39%,分别增加3.01亿元、5.68亿元、1.16亿元、1.93亿元、1.39亿元。2009年末,住房公积金缴存总额达到812.21亿元,比上年末增长30.39%。缴存总额排前五位的市依次是:合肥208.19亿元、淮南107.74亿元、马鞍山65.38亿元、淮北58.90亿元、芜湖56.77亿元。

住房公积金缴存余额:截至2009年末,全省住房公积金缴存余额447.52亿元,比上年末增长21.80%。增幅较大的市有:亳州54.03%、阜阳40.98%、巢湖38.74%、宿州33.55%、淮北31.97%。缴存余额增加较多的市有:合肥21.55亿元、淮南11.02亿元、淮北9.36亿元、安庆6.26亿元、阜阳4.46亿元、巢湖4.11亿元。

住房公积金缴存人数:2009年12月末,全省开设个人住房公积金账户数292.39万户,实际缴存职工人数255.30万人,分别比上年末增加18.25万户和8.54万人,增幅分别为6.66%和3.46%,按统计部门公布的城镇在岗职工人数计算,住房公积金缴存率达到79.15%。实缴人数增长较多的市有:淮北4.38万人、合肥4.20万人、亳州3.76万人、芜湖2.71万人、六安2.37万人、阜阳1.69万人、安庆1.34万人。部分市实缴人数有不同程度的减少,其中减少较多的有:蚌埠4.93万人、铜陵2.39万人、巢湖2.24万人、滁州1.58万人。2009年末,全省缴存住房公积金职工封存账户31.84万户,其中账户封存超过2万户以上的市有:合肥、蚌埠、芜湖、马鞍山、铜陵、淮南、宿州。

住房公积金提取情况

2009年,职工提取使用住房公积金109.11亿元,同比增长47.83%,增加35.30亿元,提取使用额占同期缴存额的57.78%。其中提取使用增长幅度较大的市有:淮北99.15%、池州92.63%、宿州80.88%、巢湖80.05%、阜阳76.49%、亳州70.72%、铜陵64.77%。截至2009年末,全省职工累计提取使用住房公积金364.68亿元,占缴存总额的44.89%,比上年末增长42.75%。

住房公积金个人贷款情况

住房公积金个人贷款额:2009年全省发放个人住房贷款116.91亿元,同比增长81.28%,增加52.42亿元,发放贷款额占同期缴存额的61.91%。各市贷款数额有了全面增长,其中同比增长较大的市有:池州248.01%、六安212.24%、巢湖199.08%、宿州181.97%、芜湖162.57%、阜阳149.54%、淮北135.45%、安庆132.43%、滁州115.53%、黄山114.79%,分别增加2.78亿元、2.98亿元、4.31亿元、1.74亿元、7.69亿元、2.82亿元、2.75亿元、5.19亿元、2.35亿元、2.31亿元。

截至2009年底,全省累计发放个人住房贷款409.78亿元,比上年末增长39.92%。累计发放贷款37.29万户,比上年末增长23.16%。贷款总额排在前七位的市:合肥121.55亿元、芜湖39.01亿元、马鞍山34.60亿元、淮南31.84亿元、安庆26.55亿元、宣城19.82亿元、巢湖17.82亿元。

住房公积金贷款余额:2009年末,全省住房公积金个人贷款余额275.62亿元,比上年末增加76.48亿元,增长38.40%。增长较快的市:淮北93.00%、宿州71.46%、六安69.20%、安庆67.07%、滁州65.16%、阜阳62.55%,分别增加4.01亿元、1.89亿元、3.14亿元、5.81亿元、3.11亿元、3.58亿元。

住房公积金个人贷款率:2009年末,全省住房公积金个人贷款率(即个贷率,个人住房公积金贷款余额占住房公积金缴存余额的比例)61.59%。其中贷款率较高的市有:芜湖104.95%、宣城96.24%、池州90.19%、巢湖87.62%、铜陵81.19%、合肥80.47%、马鞍山78.25%。同时,有6市个人住房贷款率低于50%。

住房公积金个人逾期贷款:全省个人住房贷款资产质量,继续保持优良状态。到2009年末,全省个人住房贷款逾期额601.09万元,逾期率0.02%,低于国家有关部门考核的1.5%指标。其中,淮南、马鞍山、淮北、安庆、滁州、宿州、六安、亳州、池州等9个市无逾期贷款。当年逾期贷款额,合肥市增加295.36万元、巢湖市1.12万元;部分市逾期额有所减少,阜阳市减少4.33万元、黄山市减少0.60万元、芜湖市减少0.43万元、铜陵市减少0.36万元。

住房公积金购买国债情况

全省使用住房公积金购买国债余额为63499.88万元,比上年末增加14147.50万元,增长28.67%,占缴存余额的1.42%。其中银行柜台和银行间市场余额有62494.40万元,占国债余额的98.42%。当年全省购买国债17666.10万元,兑付、回收国债3518.60万元。

项目贷款回收情况

截止2009年末,全省历史遗留的逾期项目贷款余额2846.93万元,占缴存余额的0.06%。当年回收资金120.54万元,其中安庆市、宿州市分别回收50.54万元、70万元,亳州、阜阳、铜陵市

当年没有回收项目贷款,其他12个市无逾期项目贷款。

住房公积金运用情况

资金使用率:2009年末,全省住房公积金使用率(职工提取住房公积金总额、个人住房贷款余额与购买国债余额之和占缴存住房公积金总额的比例)为79.62%。其中使用率较高的市有:芜湖102.27%、宣城98.20%、池州94.68%、巢湖93.45%、合肥91.12%、铜陵90.80%、马鞍山90.63%、%、黄山88.73%、蚌埠86.47%。同时,有3市使用率未达到60%。资金运用率:2009年末,全省住房公积金运用率(个人住房贷款余额与购买国债余额之和占缴存余额的比例)为63.01%。其中资金运用率较高的市有:芜湖104.95%、宣城96.24%、池州90.19%、巢湖87.62%、合肥81.47%、铜陵81.19%、马鞍山78.25%、黄山78.89%。有6市运用率未达到50%。

银行专户内资金:2009年末,全省住房公积金银行专户内存款余额173.08亿元,比上年末增加9.44亿元,增长5.77%。按规定扣除必要的备付金后,沉淀资金为83.58亿元,占缴存余额的18.68%。其中银行专户内存款余额占缴存余额的比例在40%以上的有,淮北、淮南、滁州、宿州、安庆、六安、亳州等7个市。淮北、淮南、滁州、安庆4市银行专户内存款余额达到104.63亿元,占全省存款总额的60.45%。同时,芜湖、宣城、池州等市,近年来,由于职工个人住房贷款需求量持续增大,提取使用住房公积金增长较快,银行专户内资金存在不足。

住房公积金增值收益。

2009年,全省业务收入14.05亿元,比上年增加0.65亿元,同比增长4.85%。业务支出6.82亿元(含支付职工住房公积金利息),其中支付委托银行归集、贷款手续费6478.41万元。全年实现增值收益7.23亿元,同比增长50%,其中,增幅较大的市有:安庆292.30%、淮北161.94%、淮南112.09%、巢湖83.63%、马鞍山72.85%、宣城71.85%,个别市增值收益同比减少。

2009年提取贷款风险准备金3.38亿元,同比增长55.05%。年末全省贷款风险准备金余额达到10.44亿元,同比增长45%,贷款风险准备金充足率达到3.79%。同期提取廉租住房建设补充资金1.77亿元,同比增长52.59%,划转上缴财政部门廉租住房补充资金1.12亿元,同比增长41.77%,划转上缴较多的市有:合肥2492.29万元、马鞍山2158.45万元、蚌埠1500万元、铜陵1147.37万元、宣城823.21万元、滁州772万元。

由此可见不论是我省还是全国目前住房公积金的资金沉淀都很高而使用率却很低

三、对我国现行住房公积金的存在的问题提出的优化策略;

3.1、完善住房公积金制度的对策

3.1.1、.强化住房公积金归集手段

发展住房公积金事业,不仅关系到职工合法权益,更关系到国家加快住房建设和扩大内需战略决策的实施,因此要依照《住房公积金管理条例》加强依法征管。一是加大《住房公积金管理条例》的宣传力度,大力宣传建立住房公积金制度的优越性,在舆论上广东省造声势,使国家这一房改政策深入千家万户,家喻户晓,充分调动单位和广大职工缴交住房公积金的自觉性和积极性;二是财政、审计部门要加强配合,加大监管检查力度,重点解雇住房公积金覆盖面小的问题,强化归集手段,使各企业单位的领导充分认识缴交住房公积金和缴纳职工养老保险金的同等重要性。三是依照《条例》规定,对拒不执行国家房改政策,擅自不实行住房公积金制度,拖欠、挪用公积金的单位,特别是只重个人政绩不为职工履行义务的单位负责人,要追究其行政责任,并实施相应的经济处罚,以维护职工应享有的合法权益。 促进中低收入居民住房保障。

3.1.1.1、建立立体式的住房金融体系。

在住房公积金贷款的使用上,必须要求限量使用,每笔贷款上限不应定得太高,以保持住房公积金贷款在使用上的公平性。合同储蓄模式体现多存多贷的原则,适于在中、低收入居民中开展。

完善专门针对低收入阶层居民的住房供给制度。经济适用房的推出,确实在客观上起到了平抑房价,促进中低收入阶层居民住房条件改善的作用。但由于相关制度在具体执行当中缺乏监督和管理,经济适用房已经成为不少高收入居民购买第二、第三套住房的重要对象。为此,政府应完善居民收入的核查制度严格各类住房的购买条件,提高政府有限财力的作用成效。

实行经济适用房的政府回购制度。 将住房公积金管理中心改制成真正的政策性金融机构

3.1.1.2、加快住房公积金立法,规范住房公积金管理使用。

在理顺各地资金中心隶属关系的同时,严格按《住房公积金管理条例》要求检查、处理违规违纪现象。住房公积金靠发几次文件来强调要专款专用是远远不够的,必须加快立法进程,用法律来

保障住房公积金安全运行,任何部门及领导都无权乱动用,必须按规章办事。着手制定与之相关的法律法规,确保公积金在归集和使用过程中各级部门都有法可依、有章可循。

加大追缴挪用欠款的力度。加强和改进住房公积金管理,是维护职工合法权益要求,要坚决查处和纠正住房公积金管理和使用过程中出现的违法违纪行为。对已被违规挤占、挪用的住房资金,要采取有效措施,加大追缴力度限期收回,确保公积金安全。对因违规使用住房公积金而造成资金损失的,要依法追究直接责任人及有关领导的责任,构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

3.1.1.3、继续强化住房公积金的监督机制。

要充分发挥住房公积金管理委员会的作用,利用全国住房公积金信息网监控住房公积金的归集和使用情况,并利用大众媒体提高住房公积金信息的透明度,让全社会共同监督其使用情况。这是因为住房公积金是政府强制实行的属于职工个人所有的长期住房储备金,属于职工个人所有,职工理应有知情权。住房公积金如果管理不善,不仅损害广大职工的合法权益,而且会影响群众对政府的信任,影响地方财政,造成金融风险。

3.2、加强住房公积金的归集、使用和管理。

3.2.1、加强宣传,积极鼓励职工利用住房公积金贷款购建住房

宣传、建设、房管、房改等部门要采取多种方式加强住房公积金的宣传,让社会公众了解住房公积金的缴存、支取、个人购建房贷款发放等公积金的基本特点和使用方法。各承办银行应在储蓄网点放置住房公积金宣传资料,各市(州)住房公积金管理中心及所辖分支机构(以下简称管理中心)要在商品房销售点放置住房公积金贷款宣传资料。各房地产开发企业在售楼过程中应向购房职工宣传住房公积金贷款,并对申请公积金贷款购房的职工与申请银行贷款的同等对待,严禁对申请公积金贷款的职工提出规定以外的苛刻条件,违者记入企业不良信誉档案。通过广泛宣传使广大公众了解住房公积金“低存低贷”的政策优势。

3.2.2、分类指导,努力拓展住房公积金个人购建住房贷款业务

各地管理中心应根据职工住房消费的新情况分门别类,重点引导,内控风险,努力拓展住房公积金个人购建住房贷款业务。

3.2.2.1、优先发放经济适用住房个人购房贷款。按照我国确定的中低收入家庭购买经济适用住房的原则,各地管理中心要把发放职工经济适用住房(包括房改房、拆迁安置房、解困房等)贷款列为优先发放的个贷业务,在经济适用房销售点或政府主管部门设立的“购买经济适用住房集中受理窗口”设立个贷办理点,专门受理公积金贷款业务。单位及在职职工连续缴存住房公积金一年以上的,管理中心应批准符合条件的贷款申请。适当降低职工购房首付款比例,原则上各地首付款按不低于20%的比例执行。

3.2.2.2、对经批准的企事业单位职工集资建房,鼓励职工用修建的住房作抵押,申请使用住房公积金贷款建房。

3.2.2.3、简化贷款程序,方便职工购买普通商品住房。各地管理中心要认真审查普通商品房项目,做好住房公积金个人贷款项目储备。房地产开发企业在取得普通商品住房国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证后,可与管理中心和委托银行商谈住房公积金贷款合作事宜,购房职工可按有关规定申请贷款。各级政府应积极组织管理中心、银行、保险公司、房地产抵押部门、房地产评估机构、公证机构等单位联合办公,推行“一站式”服务。

3.2.2.4、努力发展二手房贷款业务。未开展二手房贷款业务的市(州)应尽快启动贷款业务。已经开展的,要进一步拓展市场,引导信誉好的中介机构把业务延伸至小区,扩大业务量。同时,各管理中心要认真审查贷款条件,防范贷款风险。

3.2.2.5、未开展住房公积金个人购建住房贷款业务的城市,限期在今年6月底前开展。各市(州)人民政府要加强对管理中心个人住房贷款工作的考核,成绩突出的可给予专项工作奖励,奖励资金控制在增值收益的2%—5%的范围内。

3.2.3、加强贷后管理,防范贷款风险

各管理中心要加强贷款管理,严格规范操作,防止出现以个贷为名套取住房公积金项目贷款、虚构购房合同或虚增房价骗取公积金贷款的现象,切实防范贷款风险。

3.2.3.1、严格审批管理。建立健全贷款审批管理制度,实行分级审批、审贷分离的原则。要重点审查借款申请人是否正常缴存公积金,有无贷款资格,贷款是否用于个人住房消费,购房行为是否真实有效,房价是否合理,担保措施是否落实,借款人购房是否属于理性消费,是否超过其相应的偿还能力,商品房项目形象进度是否达到主体结构封顶等。

3.2.3.2、建立贷款台账及统计管理制度。要利用计算机建立贷款发放及回收的明细台账,随时掌握贷款管理的各种动态信息,做好业务统计分析,及时报送各类统计报表。

3.2.3.3、加强贷后检查。管理中心应定期对开发商及合作项目、借款人、担保人、抵押物等进行监督检查。对承办银行扣收本息情况、保证金账户开立使用情况、办理抵押登记手续等进行抽查。对开发商履行合作协议情况及项目进度情况进行回访,发现问题及时纠正。

3.2.3.4、强化催收管理。管理中心要及时全面掌握贷款逾期的信息,认真分析逾期原因,采取有力措施催收逾期贷款,不断总结经验,逐步建立起完善的催收管理机制。

3.2.4、稳妥购买国债

管理中心在确保职工按规定支取住房公积金和个人购建住房贷款的前提下,审慎稳妥地开展买卖国债业务。管理中心购买国债计划必须经住房公积金管理委员会批准,严禁超计划购买。各地应按照建设部《关于对使用住房公积金购买国债情况进行自查自纠的通知》(建金管[2004]122号)规定办理国债开户、委托结算代理等业务。利用住房公积金买卖国债应遵循保值增值原则,不得因买卖国债造成资金损失。严禁委托理财。在国家有关部门没有制定新的规定之前,各管理中心一律暂停在证券交易市场进行国债买卖和回购业务,只能通过银行间债券市场和商业银行柜台市场进行。

3.2.5、限期完成住房公积金管理机构调整

全省住房公积金管理机构必须在今年3月底以前按照“统一决策、统一制度、统一管理、统一核算”的原则调整到位。管理中心负责人的任命要按干部管理权限和组织程序办理。尽快解决管理机构的资产划分和人员分流问题。原管理机构挤占挪用的资金要明确责任,限期归位。除四川石油管理局、成都铁路局、中国工程物理研究院所属公积金管理中心和省级公积金管理中心可改设为所在城市管理中心分中心外,其他单位均不得设立公积金管理机构,单位及其职工缴存的公积金必须归集到所在城市的管理中心进行统一管理。凡未将公积金缴存到所在城市管理中心的,各市(州)政府应限期予以纠正。

3.2.6、严格执法,进一步强化住房公积金归集业务

各市(州)政府应采取有效措施扩大住房公积金的覆盖面,提高公积金缴存率和归集量。要把住房公积金制度扩大到三资企业和民营企业,做到应建尽建。对符合条件的单位,经市(州)住房公积金管委会批准,可适当提高公积金缴交比例。各级机关为职工缴存的住房公积金,按照《住房公积金管理条例》(国务院令第350号)的规定纳入本级财政预算。加强对公积金归集的执法工作,督促不缴、欠缴单位按规定足额缴存住房公积金。

3.2.7、加大力度清理回收违规使用的住房公积金

各地要采取强有力的措施加快清理回收违规使用的住房公积金,必须在2005年底前完成清理回收各项违规资金工作,要加大督促检查力度,按季度向省建设厅报送清理回收情况。要定期开展对公积金使用管理的专项审计。有关城市政府挪用的公积金应动用本级财力及时足额归垫。

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